Poradnik dla wynajmującego

Najemca nie płaci czynszu: co robić

Na zaległości warto reagować od pierwszego miesiąca. Im szybciej uruchomisz formalne kroki, tym większa szansa na odzyskanie pieniędzy i mieszkania.

Krok po kroku

  1. Porozmawiaj z najemcą i ustal przyczynę; czasem wystarczy harmonogram spłaty na piśmie.
  2. Wyślij pisemne wezwanie do zapłaty z terminem.
  3. Przy zaległości za co najmniej trzy pełne okresy płatności uprzedź najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznacz dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę.
  4. Po bezskutecznym upływie terminu wypowiedz umowę na piśmie.
  5. Dochodź należności w sądzie (np. w postępowaniu upominawczym lub elektronicznym).
  6. Jeśli najemca nie opuszcza lokalu: przy najmie okazjonalnym klauzula wykonalności aktu notarialnego, przy zwykłym najmie pozew o eksmisję.
  7. Rozważ wpis dłużnika do biura informacji gospodarczej po spełnieniu warunków ustawy.
Nie wymieniaj zamków, nie odcinaj mediów i nie wynoś rzeczy najemcy. Takie działania są niezgodne z prawem i mogą obrócić się przeciwko wynajmującemu.

Wzór wezwania do zapłaty: co powinno zawierać

  • dane wynajmującego i najemcy oraz adres lokalu
  • kwotę zaległości z rozbiciem na miesiące
  • termin zapłaty i numer rachunku
  • informację o konsekwencjach: wypowiedzenie umowy, sąd, wpis do biura informacji gospodarczej
  • datę i podpis; wysyłka listem poleconym lub inną drogą z potwierdzeniem
Sprawdź najemcę w kilka minut

Najemca przesyła historię rachunku przez link, Ty dostajesz ocenę 0–100 z porównaniem dokumentów. Bez kont, 184,50 zł.

Zweryfikuj najemcę

Jak temu zapobiec

  • sprawdź wypłacalność przed podpisaniem umowy (dochód, saldo, raty, sygnały ryzyka)
  • zawieraj najem okazjonalny
  • pobierz kaucję adekwatną do ryzyka
  • reaguj na pierwsze opóźnienie, a nie po trzech miesiącach

Najczęstsze pytania

Ile trwa eksmisja?

Przy zwykłym najmie, z procesem sądowym i egzekucją, często wiele miesięcy, a nawet dłużej. Przy najmie okazjonalnym procedura jest zwykle znacznie krótsza.

Czy mogę potrącić zaległości z kaucji?

Tak, po zakończeniu najmu kaucja zabezpiecza należności, w tym zaległy czynsz.

Czy mogę od razu wypowiedzieć umowę po jednym niezapłaconym miesiącu?

Przy lokalach mieszkalnych wypowiedzenie z powodu zaległości wymaga zwykle zaległości za co najmniej trzy pełne okresy oraz wcześniejszego uprzedzenia na piśmie z dodatkowym miesięcznym terminem.

Poradnik ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan na październik 2026 r.